Luonnollisen henkilön saama vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Tyypillisimmin yksityishenkilöt saavat vuokratuloja asunto-osakkeen tai kiinteistön vuokraamisesta, mutta myös muun omaisuuden vuokraamisesta saadut tulot ovat veronalaisia.
Pääsääntöisesti vuokratulosta verovelvollinen on vuokrattavan kohteen omistaja tai omistajat omistuksien suhteessa. Jos omistuksesta on luovuttu, mutta omaisuuteen on pidätetty hallintaoikeus, vuokratulo kuuluu hallintaoikeiden haltijalle, ja siten verotetaan hänen tulonaan.
Vuokratulo on sen vuoden verotettavaa tuloa, jonka aikana se on maksettu. Esimerkiksi joulukuussa maksettu tulevan tammikuun vuokra olisi maksuvuoden tuloa. Vuokravakuudesta tulee verotettavaa tuloa vasta silloin, jos sitä käytetään muuten maksamattomien vuokrien maksuun.
Vastikkeiden ja muiden kulujen vähentäminen vuokratulosta
Vuokratuloista voidaan vähentää asunto-osakeyhtiölle maksetut yhtiövastikkeet siltä osin, kun ne on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa. Jos vastike on rahastoitu, se lisätään huoneiston hankintahintaan. Sama pätee myös yhtiölle maksettuihin lainaosuussuorituksiin. Jos vastikkeet sisältävät pääomavastikkeita, vastikkeiden kirjanpito on syytä varmistaa isännöitsijältä.
Kalusteiden ja kodinkoneiden hankinnasta aiheutuneet kulut voi vähentää kyseisen verovuoden verotuksessa, jos hankintahinta on enintään 1 200 euroa. Jos hankintahinta on yli 1 200 euroa, se tulee vähentää 25 prosentin menojäännöspoistoina. Vaihtoehtoisesti kalustettua asuntoa vuokrattaessa voidaan tehdä kaavamainen kalustevähennys (yksiö 40 €/kk, muut 60 €/kk).
Tyypillisiä vuokratuloista vähennyskelpoisia menoja ovat myös:
- vuokranvälityksen kulut
- vuokralaisen luottotietojen tarkistamisen kulut
- esimerkiksi esittelyihin, vuokrasopimuksen tekoon tai yhtiökokouksiin liittyvien matkojen kulut (omalla autolla 0,25 €/km tai julkisen liikenteen lipun hinta sekä mahdolliset majoituskulut)
- vesi- ja sähkömaksut (jos vuokralainen maksaa vuokranantajalle, tulee ilmoittaa myös tuloksi)
- vakuutukset
Kulut voidaan vähentää täysmääräisesti vain silloin, kun asunnosta peritään käypää vuokraa. Jos asunnosta peritään alihintaista vuokraa, kulut voidaan vähentää vain tulon määrään asti eikä vuokraustoiminnasta vahvisteta tappiota. Kulut vähennetään lähtökohtaisesti niiden maksuvuonna, lukuun ottamatta poistoina vähennettäviä kuluja (poistoista tässä tekstissä myöhemmin).
Sijoitusasunnon hankkimista varten otetun lainan korko ja lainan liitännäiskulut voidaan vähentää verotuksessa. Lainan hoito- ja järjestelykulujen lisäksi tulonhankkimismenoina voidaan vähentää myös pankille maksettu korkokattosopimuksen korvaus sekä korkoerokorvaus silloin, kun laina maksetaan pankille ennenaikaisesti. Korkoa tai lainan liitännäiskuluja ei vähennetä suoraan vuokratulosta, vaan kaikista pääomatuloista. Näiden kulujen vähentäminen edellyttää, että vuokraustoiminnalla on tulonhankkimistarkoitus.
Jos vuokrattava kohde on kiinteistö, vuokrattavasta rakennuksesta voidaan tehdä vuokratuloa pienentäviä poistoja. Tavallisen asuinrakennuksen poisto on 4 % rakennuksen hankintahinnasta. Poistoja voi tehdä vain rakennuksen osalta, eli ei maapohjaan kohdistuvista kuluista tai sen hankintamenosta.
Remontin kulujen vähentäminen vuokratuloista
Vuokralla olevan asunnon remontoinnista ja korjaamisesta aiheutuvat kulut ovat verotuksessa vähennyskelpoisia. Kulujen vähentämisen ajankohtaan vaikuttaa se, onko kyseessä niin sanottu vuosikorjaus vai perusparannus.
Vuosikorjauksella tarkoitetaan asunnon saattamista alkuperäistä vastaavaan kuntoon, eli esimerkiksi pintojen maalausta tai muuta ylläpitävää korjausta. Vuosikorjauksen kulut vähennetään kokonaisuudessaan maksuvuoden verotuksessa. Silloin, kun remontilla nostetaan asunnon tasoa, kyseessä on perusparannus. Perusparannusta ovat esimerkiksi laajennus- ja muutostyöt, kuten parvekelasien asennus. Osakehuoneiston perusparannusmenot voidaan vähentää vuokratuloista tasapoistoina kymmenen vuoden kuluessa, tai jos vaikutusaika on lyhyempi, vaikutusaikana. Remonttiin voi sisältyä sekä vuosikorjausta että perusparannusta, ja silloin niiden osuudet tulee erotella toisistaan.
Jos osakehuoneiston remontteja maksetaan asunto-osakeyhtiölle korjaus- tai rahoitusvastikkeina, jaottelulla vuosikorjauksiin tai perusparannusmenoihin ei ole merkitystä. Vähennysoikeus ja -ajankohta määräytyy silloin yksinomaan vastikkeiden kirjanpitokäsittelyn ja maksuvuoden perusteella.
Kun vuokrattava kohde on kiinteistö (talo), perusparannusmenoista tehdään lisäys rakennuksen hankintahintaan, josta voidaan tehdä vuosittain verotettavaa vuokratuloa pienentävä poisto.
Perusparannusten poistoja tulee itse vuosittain vaatia veroilmoituksella. Jos poistoja ei ole vaadittu, tai poistettavaa on vielä asuntoa tai kiinteistöä myytäessä jäljellä, kulut huomioidaan luovutusvoittoa laskettaessa osana hankintamenoa.
On hyvä huomioida, että remonttikulut (sekä vuosikorjaus että perusparannuksen poistot) voidaan vähentää vuokratuloista vain, jos remontointi on tehty sen jälkeen, kun vuokralainen on muuttanut asuntoon. Välittömästi asunnon hankinnan jälkeen, ennen vuokraustoiminnan aloittamista, tehdyn remontin kulut lisätään asunto-osakkeen hankintamenoon.
Asunnon satunnainen vuokraus
Myös asunnon lyhytaikaisesta vuokraamisesta esimerkiksi Airbnb:n tai muun vertaisvuokrauspalvelun kautta saatu tulo on veronalaista vuokratuloa. Tällöin vuokratuloista voidaan vähentää kokonaan ne kustannukset, jotka ovat suoraan aiheutuneet vuokrauksesta samoin periaattein kuin muistakin vuokratuloista.
Vastikkeista ja muista asuntoon yleisesti kohdistuvista kiinteistä kuluista voidaan vähentää suhteellinen osuus. Suhteellista osuutta laskettaessa huomioidaan sekä vuokrauspäivät että vuokralla ollut pinta-ala. Tyypillisesti satunnaisesti vuokrattavat asunnot ovat kalustettuja, ja vuokratuloista voikin tehdä kalustevähennyksen. Vähennyksen suuruus on yksiössä 1,30 €/päivä ja kaksioissa tai suuremmassa 2 €/päivä.
Omaa asuntoa satunnaisesti vuokraavan on hyvä ottaa huomioon vuokraamisen mahdollinen vaikutus oman asunnon luovutusvoiton verovapauteen. Jos asunto annetaan kokonaan vuokralle ennen kuin yhtäjaksoista asumista omistusaikana on kulunut kaksi vuotta, yhtäjaksoinen asuminen katkeaa ja sen laskenta alkaa alusta. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2021:75 tapauksessa asuntoa oli suunniteltu vuokrattavaksi kokonaan, ja silloin yhtäjaksoinen omistus olisi katkennut. Verohallinnon ohjeistuksen mukaan yhtäjaksoinen asumisaika ei katkea, jos asunnosta vuokrataan vain osa ja verovelvollinen asuu asunnossa samanaikaisesti vuokralaisen kanssa. Sitä, mitä ”vain osa” käytännössä tarkoittaa, ei ole määritelty selvästi.
Oikeuskäytännössä (KHO 1979/2147) on katsottu, että kokonaan omistetun paritalon luovutusvoitto on kokonaisuudessaan verovapaata, vaikka paritalon toinen asunto olisi vuokralla. Asunnot olivat samankokoisia. Tämän perusteella voitaisiin tulkita, että omasta asunnosta voisi myös lyhytaikaisesti vuokrata korkeintaan puolet ilman, että yhtäjaksoinen asuminen katkeaa. Verovapaus kuitenkin edellyttäisi myös sitä, että omistaja asuu asunnossa samanaikaisesti, sillä vuokraus tilapäisen poissaolon aikana katkaisee yhtäjaksoisen asumisajan (KHO 1983 II 574).
